27 Novembre 2021 - Ultimo aggiornamento il: 27 Novembre 2021 alle 16:43:00

Buonasera Sud

Integrare i dati degli uffici urbanistici con quelli del Catasto

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Si legge sempre più insistentemente della revisione dei superbonus(sisma, efficientamento energetico, ristrutturazioni, facciate, etc…) con aliquota unica al 75% anche se l’esecutivo su questo punto è stato molto chiaro, l’accorpamento riguarderà il Superbonus 110% solo in un secondo momento e cioè dopo che la proroga, sia essa al 2023 o 2024, sarà terminata.

Tuttavia sono le modalità di fruizione a preoccupare, non è molto chiaro se la proroga riguarderà o meno lo sconto in fattura e la cessione del credito. Sembra infatti che il Governo stia valutando la possibilità di concedere la proroga, ma solo con detrazione Irpef. Prima di dare qualche giudizio proviamo a fare un passo indietro esaminando i motivi che hanno portato il Governo a legiferare nel tempo in merito ai piani urbanistici. Si inizia dalla fine degli anni ’60 del secolo scorso quando tutti i piani urbanistici della prima generazione, notevolmente sovradimensionati, hanno incentivato la politica dell’espansione urbana. Scempi irrecuperabili ferirono il nostro territorio facendo crescere l’esigenza — fino ad allora passata inosservata – di regolamentare più specificatamente la definizione e l’attuazione degli interventi edilizi, ivi compresi quelli comportanti modificazioni strutturali ed estetiche nelle costruzioni esistenti.

Poco dopo si iniziò a parlare anche delle politiche del “riuso”, nell’ottica del contenimento dell’espansione urbana entro limiti maggiormente accettabili.Proprio su questi presupposti furono emanate la legge 5 agosto 1978, n. 457, “Norme per l’edilizia residenziale”, con lo scopo di disciplinare e gestire finanziariamente il recupero del patrimonio edilizio esistente e, successivamente,la legge 17 febbraio 1992, n. 179 che introdusse regole sui programmi integrati di intervento e di riqualificazione urbana, integrata dall’art. 11 della legge 4 dicembre 1993, n. 493, sui programmi di recupero urbano, che estesero privato la partecipazione attiva e determinante. Tutte queste norme, ed anche le successive erano anche a contrasto dell’abusivismo edilizio che, come è noto, ha prodotto seri danni soprattutto economici alle Amministrazioni Comunali, private dei mezzi finanziari che potevano costituirsi con i versamenti dei contributi di concessione per gestire le urbanizzazioni primarie e secondarie. A ciò si è aggiunta l’inerzia delle amministrazioni nel varare i piani di recupero degli insediamenti abusivi, col risultato che ancora oggi in moltissimi casi il patrimonio edilizio risulta non in regola con i dettami di sicurezza ed anche difforme a quanto dichiarato nei progetti urbanistici. E spesso le difformità, veri e propri abusi edilizi, sono stati compiuti dagli stessi costruttori per vendere a prezzo più alto pertinenze (garage, cantine, mansarde) trasformate in metratura abitabile grazie all’inerzia dei controlli.

Ma torniamo ai giorni nostri. Lo spirito della norma sul Superbonus è quello di recuperare, rendendolo più efficiente energeticamente e più sicuro a livello antisismico, il patrimonio edilizio nazionale (nelPiano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) c’è l’obiettivo, entro il 2025, diraddoppiare l’efficienza energetica degli edifici pubblici e privati). Ora, se il Governo decidesse di eliminare lo sconto in fattura e la cessione del credito domandiamoci: chi potrà accedere a questa facilitazione? È ovvio, solamente le classi più abbienti, ovvero chi ha dei soldi da anticipare per poi poterli detrarre dalle successive dichiarazioni dei redditi, in sintesi solamente una piccola parte della popolazione, escludendo di fatto tutti i cittadini che non hanno redditi elevati, che gli consentano questi recuperi dall’IRPEF, oppure semplicemente non hanno i denari sufficienti per le anticipazioni. Siamo sicuri che si voglia questo?

In un’ottica di recupero del patrimonio immobiliare italiano probabilmente il sostegno agli ultimi, alle classi meno abbienti,potrebbe avere un impatto molto superiore, soprattutto se si semplificassero i processi di “sanatoria” all’interno delle singole abitazioni (con abusi che, mi ripeto, spesso attraverso l’accesso alle L.179/92 e 493/93, sono stati realizzati direttamente dai costruttori con un occhio benevolo delle amministrazioni comunali). Tra l’altro il PNRR potrebbe offrire una gigantesca opportunità di semplificazione amministrativa in merito ad uno degli ostacoli più importanti rilevati per l’utilizzo del superbonus 110%, ovvero proprio la conformità urbanistica. Ritengo infatti sia giunto il momento di unificare gli archivi urbanistici e catastali, anche perché lasciare ai Comuni più piccoli la gestione urbanistica è utopistico e provo a dare qualche informazione in più.

CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE A CONFRONTO
Conformità catastale
: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali e planimetrici.

Conformità urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della cessione immobiliare.

L’IMPORTANZA DELLA CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE
Ciò che quindi permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, masolo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento. Quanto è importante e in cosa differiscono la conformità urbanistica e catastale? Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Ma il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile.

IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ITALIANO ED IL SUPERBONUS
Il Decreto Rilancio D.L. 34/2020 , convertito con modificazione dalla legge n.77 del 17 luglio 2020, ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione fiscale delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, consolidamento antisismico, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (c.d. Superbonus 110%). L’obiettivo primario della norma, come evidenziato nelle relazioni allegate, oltre al rilancio del settore dell’edilizia è quello di migliorare le caratteristiche del patrimonio immobiliare, datato, non in regola con i requisiti di efficienza energetica e, soprattutto con quelli antisismici, Un requisito essenziale imposto dal Decreto prevede la conformità urbanistico-edilizia e catastale dell’immobile oggetto di intervento; di conseguenza, gli edifici che presentano abusi edilizi sono esclusi dal Superbonus 110%.

Questo requisito ha fatto si che nel primo anno di vigenza della norma si sono potuti realizzare pochissimi interventi (e quindi l’ipotesi sottostante alla norma di incrementare il lavoro e ridurre la cassa integrazione è venuto meno) e, nonostante i successivi interventi di semplificazione ancora oggi le difformità tra Catasto ed uffici urbanistica dei Comuni rimane un ostacolo importante ed a volte insormontabile vista la lentezza degli uffici nel rilasciare la documentazione, troppo spesso solo cartacea.

IL PROGETTO CATASTO-COMUNI
La norma che passa le competenze del Catasto ai Comuni è del 1997, l’anno successivo in uno dei decreti semplificazione viene ratificata l’interoperabilità tra i dati del Catasto e quelli degli Uffici Urbanistici dei Comuni e delle Province. Da allora è un susseguirsi di ulteriori decreti che provano a far coincidere i due archivi con parziale o scarso successo.

IL PROGRAMMA NAZIONALE DI RILANCIO E RESILIENZA
Il PNRR prevede ingenti finanziamenti per la modernizzazione del nostro Paese ed in particolare per la digitalizzazione e la semplificazione dei servizi delle PA verso i cittadini e le imprese,ribadiamo quindi che oggi c’è un’occasione straordinaria per finanziare, finalmente, un progetto di digitalizzazione di tutti i dati degli uffici urbanistici dei Comuni ed integrarli con quelli del Catasto (utilizzati prevalentemente dall’Agenzia delle Entrate). Il che significherebbe avere una mappatura completa delle difformità esistenti (come già anticipato, spesso realizzate dagli stessi costruttori per aumentare le superfici vendibili) e consentirebbe di avviare un processo (quasi totalmente automatico) di avviso bonario all’utenza per la regolarizzazione mediante una norma nazionale sui “Piani casa” che superi le 21 norme regionali. Ciò, oltre a garantire la pianificazione di interventi mirati, per la sicurezza ed il risparmio energetico, da parte dello Stato, delle Regioni e dei Comuni porterebbe nelle casse dei Comuni anche un maggior gettito di IMU e Tari.

Enzo CHILELLI

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