18 Aprile 2021 - Ultimo aggiornamento il: 18 Aprile 2021 alle 17:24:06

Legale

Mutuo fondiario di 7 milioni di euro dichiarato nullo per eccesso di finanziamento


La scorretta erogazione del finanziamento fondiario, con una sovra valutazione dei beni immobili, comporta la nullità del finanziamento.

Il Tribunale di Busto Arstizio, Presidente II Sezione Civile Marco Lualdi, con la sentenza del 27 gennaio 2021, ha ribadito che il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo in quanto la disciplina bancaria (art.38 TUB) è una norma di ordine pubblico, che intende impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

E’ accaduto che una impresa, che aveva ricevuto un finanziamento fondiario di €.7.000.000,00, a stati di avanzamento lavori, per la costruzione di un complesso immobiliare in Gallarate, si era resa inadempiente nel pagamento delle rate e la banca aveva proposto esecuzione immobiliare, chiedendo la vendita dei beni ipotecati. Il costruttore si era opposto sostenendo che banca era stata scorretta nella erogazione del finanziamento, in quanto lo aveva concesso in manifesta violazione della 38 TUB che impone alle banche di erogare finanziamenti su immobili capienti almeno nella misura dell’80% e non oltre. Il Giudice ha accolto l’opposizione all’esecuzione, dichiarando che il creditore non aveva diritto a procedere alla vendita degli immobili ipotecati in quanto il contratto era nullo per violazione di una norma imperativa. In particolare il Tribunale ha ben precisato che l’interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, che molto spesso sopravvalutano gli immobili.

E’ fondamentale ricordare che il finanziamento fondiario è uno speciale prestito ipotecario che può essere concesso solo su immobili capienti che possano garantire la restituzione della somma erogata, degli interessi e delle spese di procedura. Si consolida, così, l’orientamento relativo alla nullità del finanziamento imponendo agli intermediari finanziari in merito alla corretta valutazione del merito creditizio del cliente, che può essere concesso solo su immobili capienti, facendo ricorso al criterio di determinazione del valore cauzionale cd. “mortgage lending value” (MLV), e cioè’ il valore determinato dal prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso ai valori di libera negoziazione, senza che nella stima del valore del credito ipotecario possano intervenire considerazioni di carattere speculativo. Se sei sovra indebitato e sei stato vittima di sovra finanziamento in quanto al momento dell’acquisto della prima casa, la banca ha sovrastimato il tuo immobile, facendoti credere che stavi realizzando un affare immobiliare della tua vita ed invece l’immobile ha un valore esiguo, rivolgiti ad professionista, specializzato al fine di verificare il rispetto delle limite di finanziabilità.

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