23 Giugno 2021 - Ultimo aggiornamento il: 23 Giugno 2021 alle 11:00:13

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Casa, nullità assoluta del mutuo fondiario sovrafinanziato

Il mutuo fondiario il cui importo supera il limite di finanziabilità è interamente nullo, per violazione della disciplina bancaria ex art. 38 T.U.B. qualificato quale norma di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all’autonomia privata ed in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto alla regolazione del quantum della prestazione creditizia. Ciò è oramai stabilmente recepito dalla Suprema Corte di Cassazione, a far tempo dalla sentenza del 13 luglio 2017, n. 17352, che afferma il principio secondo cui il mancato rispetto del limite di finanziabilità ai sensi dell’art. 38 comma 2 T.U.B. determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario.

È fondamentale ricordare la speciale natura attribuita al contratto di mutuo fondiario, che può essere concesso solo su immobili capienti che possano garantire la restituzione della somma erogata, degli interessi e delle spese di procedura. Ciò premesso, il massimo erogabile da parte della banca è attualmente determinato, a norma del combinato disposto dell’art. 38, comma 2, T.U.B. e dell’art. 1 della delibera CICR 22 aprile 1995, nella misura dell’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate, elevabile tale percentuale al 100% laddove vi sia stato il rilascio di ulteriori garanzie integrative (quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia), non sussistenti per il mutuo oggetto di gravame, assistito unicamente da garanzia ipotecaria.

La capienza dell’immobile deve essere calcolata prendendo a riferimento il valore cauzionale dello stesso, cosiddetto Mortgage Lending Value (MLV) e cioè il valore determinato dal prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso ai valori di libera negoziazione, escludendo considerazioni di carattere speculativo, e pertanto assimilabile per le sue caratteristiche a quello ricavabile, in un possibile futuro, dall’istituto finanziario in caso di mancata restituzione del prestito. Nel caso di specie è stato rilevato non configurabile neppure la conversione, ex art. 1424 c.c., del contratto di mutuo nullo per violazione del limite di finanziabilità in ordinario finanziamento, proponibile dal creditore entro la prima difesa successiva alla rilevazione della nullità. Il giudice di merito, in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità, in mancanza della domanda di conversione ex art. 1424 c.c. da parte del creditore, non può riqualificare il mutuo fondiario in mutuo ipotecario semplice.

La ratio legis della declaratoria di nullità del contratto di mutuo è posto anche a tutela degli operatori creditizi, perché questa non esponga se stessa in misura eccessiva rispetto al valore del bene a garanzia, e così anche l’intero sistema ad una situazione di crisi.

IL CASO
La vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Lecce, nasce da un opposizione ad atto di precetto a mezzo del quale la banca mutuante intimava al mutuatario opponente, insieme ai prestatori della garanzia ipotecaria, il pagamento dell’importo dovuto per inadempimento del contratto di mutuo fondiario stipulato nel corso dell’anno 2011. Gli attori/opponenti, pertanto, deducevano la nullità del contratto di mutuo per la mancata indicazione del valore dell’immobile ipotecato, non risultando così possibile accertare il rispetto dei limiti massimi di finanziabilità e garanzia come previsti dalla disciplina bancaria di cui all’art. 38 T.U.B. ed art. 1 delibera CICR del 22.04.1995. Espletata istruttoria a mezzo di CTU volta ad accettare il valore commerciale e cauzionale dell’immobile dato in garanzia alla data di stipula del contratto, fissato in € 115.481,00, e calcolato su tale base il suddetto limite in € 92.384,80. Il Giudice, confrontandolo con l’importo del contratto di finanziamento contestato, pari invece ad € 107.204,11, ha constatato il superamento del limite di finanziabilità, così accogliendo la domanda di nullità del mutuo fondiario.

Inoltre, l’organo giudicante fonda la sua decisione e richiama la giurisprudenza della Suprema Corte che ha sancito come «In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa» (Cass. Sez. I, sent. 13/07/2017 n. 17352), pertanto, il superamento dei limiti posti dall’art. 38 T.U.B. impone la declaratoria di nullità del contratto di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative dettate a tutela del cliente, il giudice ha poi statuito, sempre basandosi su altra decisione di Cassazione (Cass. n. 11201/2018 cit.) che nel caso in esame non era possibile neppure la riqualifica del contratto in mutuo ordinario ipotecario, perché mancante apposita domanda di parte, in quanto la conversione del contratto nullo ex art. 1424 c.c. non può essere pronunciata d’ufficio, e comunque a prescindere da ogni valutazione sulla ricorrenza dei presupporti per detta conversione.

La pronuncia in commento, consolida il recepimento da parte dei giudici di merito dell’orientamento della Corte di Cassazione relativo al contratto di mutuo fondiario e superamento del limite di finanziabilità in armonia con l’interpretazione normativa, aggiungendosi ad altre recenti decisioni di merito ad essa conformi.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi: Cass. SU n. 26242/2014; Cass. n. 1193/2020; Cass., Sez. III, sent. 28/06/2019 n. 17439; Cass. n. 17905/2018; Cass. 6568/2018; Cass. Ordinanza 24/09/2018 n. 22466; Cass. Sez. I, ord. 09/05/2018, n. 11201; Cass. Sez. I, sent. 13/07/2017 n. 17352; Cass. n. 19016/2017; Corte d’Appello di Venezia sent. 25/06/2019, n. 2660; Corte d’Appello di Torino, I Sez. civ., n. 872/2020 pubblicata il 27/08/2020; Trib. Lucca ord. 28/02/2020; Trib. Cagliari 04/04/2013; Trib. Lodi 3/7/2013; Trib. Firenze 30/10/2014; Trib. Monza 21/09/2015; Trib. Catanzaro 16/01/2018; Trib. Trento 19/06/2018; Trib. Perugia 11/10/2018; Trib. Monza 12/10/2018; Trib. Napoli sent. 07/12/2018, n. 10639; Trib. Paola 13/12/2018; Trib. Latina 28/08/2019; Trib. Viterbo 04/02/2020, n.167; Trib. Fermo 23/01/2020, sent. n. 42; Trib. Pordenone 17/02/2020, sent. n.120.

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