Quando il proprietario dell’immobile deve risarcire il danno alla salute del conduttore

“Abito in affitto da circa due settimane in una casa su due livelli. Nei giorni scorsi sono caduto a causa di un difetto nella pavimentazione della scala di accesso al piano superiore riportando un danno fisico per il quale sono stato condotto subito in ospedale. Posso richiedere il risarcimento del danno al proprietario?”

Per dare una risposta precisa bisognerebbe conoscere la tipologia di difetto di pavimentazione e se esso sia stato causato o meno dal conduttore nelle due settimane di permanenza nell’abitazione. Se presumiamo che il difetto della pavimentazione non sia stato arrecato dal nostro lettore, possiamo rispondere affermativamente alla domanda che c’è stata posta. In linea di massima, quindi, (salvo, come sempre, esaminare la fattispecie nel dettaglio) può essere richiesto il risarcimento del danno al proprietario invocando la responsabilità del locatore per i danni alla salute recati al conduttore (che, ovviamente, faccia un uso dell’immobile conforme a quello convenuto in contratto). Secondo la giurisprudenza occupatasi della materia, infatti, e fondata sull’interpretazione ed applicazione concreta del codice civile, il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato. Risarcimento che spetterà anche qualora le condizioni dell’abitazione fossero note al conduttore al momento della stipula del contratto. La tutela della salute, infatti, prevale su qualsiasi patto di esclusione o limitazione della responsabilità.

Al riguardo è opportuno evidenziare che il Tribunale di Parma si è, in passato, occupato di una fattispecie analoga a quella prospettata dal lettore. Ad avanzare la pretesa risarcitoria nei confronti del proprietario dell’immobile, però, non era stato la conduttrice ma il marito di quest’ultima con essa convivente, il quale era caduto per un difetto della pavimentazione di una scala di accesso alla cantina di pertinenza dell’abitazione. Il Tribunale parmigiano ha, quindi, sancito il risarcimento in favore del danneggiato (il quale era stato negato in prima istanza dinnanzi al Giudici di Pace) sulla base dei principi sopra illustrati e precisando che il marito e gli eventuali i figli conviventi con la conduttrice, non sono estranei al contratto di locazione, ma sono titolari di una pretesa qualificata sovrapponibile a quella del contraente. In altre parole, l’intestatario del contratto di locazione, il coniuge e gli eventuali figli conviventi, se ricorrono determinate circostanze hanno tutti lo stesso diritto risarcitorio nei confronti del proprietario per eventuali danni alla salute provocati da difetti strutturali e funzionali dell’abitazione. Risarcimento che può essere richiesto anche se il danno è avvenuto, come nel caso esaminato dal Tribunale di Parma, in un locale di pertinenza dell’abitazione, quale è la cantina, anche essa rientrante nel contratto di locazione.

Avv. Emilio Graziuso
Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca

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