Settore in continua crescita, forse eccessiva rispetto alle risposte del mercato, quello della apertura di un B&B o di una Casa Vacanze è un interesse di molti cittadini che vorrebbero trarre maggiore vantaggio economico dall’utilizzazione di un secondo immobile a disposizione. Le utilità della locazione tradizionale di immobili si sono ridotte drasticamente nel corso del tempo a causa della esasperata tassazione locale, in tutta Italia, e di quella IRPEF che riducono i margini di guadagno per moltissimi proprietari. D’altro canto un incremento delle tariffe applicabili alle locazioni tradizionali si scontra con il mercato.
Quando conviene più comprare che andare in locazione è chiaro che i canoni tendono a scendere drasticamente. E questo ha riflessi anche sulla qualità generale del mercato, sui rischi di mancato incasso e sui costi degli eventuali sfratti. L’aspetto che alcuni omettono di considerare è tuttavia che nel tempo questo settore è andato specializzandosi fortemente e così in tanti hanno iniziato ad elevare la qualità dell’accoglienza diffusa di questa tipologia rendendola del tutto simile a quella di un albergo di classe media. La disciplina di settore è articolata e si distingue come segue. Le locazioni brevi o contratti di locazione turistica sono una formula di locazione introdotta con il D.L. 50 del 2017, poi rivisitata con la Legge 178/20. Nel contratto di locazione breve è possibile ospitare persone fisiche per una durata non superiore ai 30 giorni con l’obbligo di fornire biancheria e pulizia dei locali. L’attività non richiede l’apertura di una partita iva se è esercitata su un massimo di 4 immobili. Oltre tale limite scatta una presunzione automatica per il fisco, che considera l’attività svolta nell’ambito dell’esercizio di impresa. I contratti di durata inferiore ai 30 giorni per unico conduttore, persona fisica, non sono soggetti a registrazione e quindi non è dovuta imposta di registro o di bollo. Nonostante questo è sempre consigliabile sottoscrivere un contratto tra le parti anche in forma di contratto standard. L’attività si deve limitare alla ricezione del cliente ed al cambio della biancheria e delle pulizie.
L’offerta di servizi aggiuntivi come la ristorazione farebbero ricadere l’attività nell’ambito della gestione di un B&B o di una Casa Vacanze. Entrambe queste formule, condotte in forma di impresa o meno, richiedono una serie di autorizzazioni locali e regionali che vanno richieste prima di avviare l’attività. In tutti e tre i casi è obbligatorio procedere ad identificare il cliente e a comunicare alla locale Questura di competenza, che questi risiederà presso l’abitazione per il periodo contrattualizzato. La procedura opera anche on-line attraverso il portale alloggiatiweb.poliziadistato.it. La tassazione delle locazioni di questo tipo può seguire lo standard IRPEF tradizionale oppure quello della cedolare secca. Nel primo caso occorre raccogliere il valore di tutte le locazioni effettuate nell’anno ed inserirle in dichiarazione dei redditi per scontare la tassazione ordinaria. Nel secondo caso si può optare per l’applicazione della tassa fissa, o cedolare secca, pari al 21%. Se la locazione breve è intermediari da qualsiasi soggetto, anche e soprattutto tramite portali online, e questo si occupi di incassare per il locatore le somme del prezzo della locazione, l’intermediario è tenuto a trattenere il 21% dell’importo della locazione e versarlo all’Erario in forma di sostituto di imposta. Sarà poi il locatore a decidere se considerare tale importo nel valore della cedolare secca o inserire le somme in dichiarazione, decurtate della ritenuta subita.
Quella del B&B è una scelta diversa, come accennato in precedenza, e prevede apposita autorizzazione locale e regionale, in alcuni casi, per l’esercizio della attività che non necessariamente richiede l’apertura di una partita IVA. A differenza di altre formule è necessario che il proprietario dell’immobile risieda nell’immobile o in un raggio di 50 metri. I regolamenti comunali e regionali dettano specifiche indicazioni nel merito delle dotazioni minime che un B&B deve osservare per essere autorizzato all’esercizio. Senza specifica autorizzazione del locale SUAP non sarà possibile avviare una attività in questa formula che deve includere in ogni caso la prima colazione. L’attività di affittacamere ha natura di impresa a tutti gli effetti. E’ molto simile al caso precedente ma non vi è un obbligo di residenza del proprietario dell’immobile in adiacenza alla struttura. Prevede un numero massimo di camere da locare, nel valore di 6 unità divise per un massimo di due appartamenti. Non implica obbligatoriamente servizi di prima colazione ma è vietata invece la somministrazione di alcolici. La locazione nella forma di casa vacanze prevede infine che sia locata una intera proprietà e non una sua porzione. La proprietà viene locata nella sua formulazione con gli optional che contempla. Il proprietario non può risiedere nella struttura e l’attività può essere condotta senza partita IVA nel limite di 3 unità immobiliari per singolo comune. Oltre tale valore l’apertura della partita IVA diviene obbligatoria.
Francesco Andrea Falcone
Dottore Commercialista – Revisore Legale
